Право собственности включает в себя три составляющие части: пользование, владение и распоряжение. Наложение обременения подразумевает, что по отношению к одной или нескольким этим составляющим вступают в силу те или иные ограничения. На примерах разберем самые частые виды обременения.

• Ипотека. Обременение по ипотеке встречается чаще всего. Оно не ограничивает собственника в его правах на владение и пользование недвижимостью, но для совершения сделки по купле-продаже придется предпринять дополнительные шаги. Обязательно понадобится разрешение от залогодержателя: в большинстве случаев в этой роли выступает банк или другая кредитная организация.
• Арест недвижимости. Происходит по решению суда и осуществляется судебными приставами.Чаще всего арест назначается в интересах кредиторов и носит обеспечительный характер — арестовывается ликвидное недвижимое имущество должника, пока он не выплатит долг банку или третьим лицам.
• Запрет на совершение регистрационных действий. При данном виде обременения владелец собственности не имеет права совершать любые сделки с недвижимостью до отмены постановления.
• Рента. Чаще всего договор рентызаключают пожилые люди: они продают свою квартиру за 30-40% ее реальной стоимости, но новый владелец должен выполнить несколько условий. Во-первых, продавец имеет право пожизненного проживания, а во-вторых, новый владелец недвижимости обязан ежемесячно платить ему оговоренную в договоре сумму. С 2013 года вступили в силу изменения законодательства: теперь одновременно с договором ренты обязан заключаться договор залога недвижимости. Это значит, что пожилой продавец получает закладную на продаваемую недвижимость и без его разрешения повторная перепродажа будет невозможна.
• Право на безвозмездное пользование. Данный тип обременения подразумевает право проживания человека в квартире или доме, вне зависимости от того, кто является собственником. Такими жильцами чаще всего бывают несовершеннолетние, инвалиды и пенсионеры. Отдельно стоит упомянуть ситуацию, когда в момент массовой приватизации жилья один из супругов отказывался от своей доли в пользу другого — в таких ситуациях отказавшийся получал законное право на пожизненное проживание в этой недвижимости.
• Сервитут. Ограничивает право на пользование собственностью. Чаще всего с таким обременением сталкиваются владельцы дач и загородных участков: им приходится предоставлять специальным службам, а иногда и физическим лицам право передвигаться по их частной земле, так как обходных путей просто не существует. Например, владельца могут обязать не препятствовать людям пересекать его участок, если только через него можно пройти к вокзалу, больнице и т. д.

В зависимости от ситуации порядок действий будет разным. Но в любом случае обременения снимаются, как только устраняется причина их наложения.
Рассмотрим самую частую проблему: снятие обременения с квартиры по ипотеке. После выплаты долга в некоторых случаях банк самостоятельно отправляет заявку в Росреестр со всеми необходимыми документами и регистрирует снятие ограничений. После этого клиенту направляют информацию о том, что долговые обязательства выполнены и он получает право распоряжаться собственностью.
Если этого не произошло, снять обременение после погашения ипотеки можно следующим образом:

• Позвоните в свой банк и уточните, как снять обременение после выплаты ипотеки в вашей ситуации. Вас проконсультируют, какие документы потребуется собрать. Чаще всего это паспорт заемщика и других собственников, а также закладная с отметкой о выплаченном долге.
• Отвезите документы в МФЦ или Росреестр и заполните заявление на снятие обременения.
• Убедитесь, что с недвижимости сняты все обременения. Сделать это можно бесплатно на сайте Росреестра или через Госуслуги. Проверять информацию имеет смысл не менее чем через неделю после получения уведомления об успешном снятии ограничений от МФЦ.

Это возможно, но не во всех ситуациях. Например, попытка продажи недвижимости, на которую наложен арест или запрет на совершение регистрационных действий, будет расцениваться как мошенничество. Рассмотрим самые популярные ситуации, в которых можно совершить сделку купли-продажи.

Многие задаются вопросом, можно ли продать квартиру с обременением ипотекой, если долг еще не выплачен полностью. Совершить сделку реально одним из двух способов.

• Погасить ипотеку в ходе продажи, договорившись с покупателями. Можно договориться с покупателем, чтобы он выплатил необходимую для погашения долга сумму в качестве аванса. После этого банк снимет ограничения, и можно будет заключить стандартную сделку купли-продажи. Для защиты прав покупателя в таких ситуациях заключается предварительный договор купли-продажи с детальным описанием всех условий сделки и особенностей оплаты.
• Продать недвижимость из-под залога, сменив собственника и заемщика. В данном случае покупатель может поступить двумя способами: выкупить ипотечную квартиру и полностью выплатить оставшийся долг сразу после оформления купли-продажи или подать в банк заявку на ипотеку, указав в ней недвижимость, которую хочет приобрести. Во втором случае новый владелец берет на себя обязательства по постепенному погашению долга. Со стороны продавца потребуется получить от банка согласие на продажу квартиры с сохранением обременения.

Сложность заключается в том, что при покупке недвижимости с использованием маткапитала все дети автоматически приобретают права на нее. Собственник такого жилья обязан юридически оформить это, выделив всем членам семьи равные доли. По закону только после этого можно продавать такую недвижимость, в противном случае сделка может быть признана недействительной. При этом для заключения договора купли-продажи обязательно понадобится получить разрешение органов опеки и попечительства.

Часто потенциальные покупатели ищут «чистую» недвижимость и не хотят даже рассматривать варианты с обременением по ипотеке. Если сумма, необходимая для закрытия долга, не очень большая, продавец может поступить следующим образом:

1. Оформить потребительский кредит на сумму, необходимую для погашения ипотеки.
Снять с недвижимости обременение и совершить обычную процедуру купли-продажи.
Закрыть потребительский кредит при помощи полученных за проданную недвижимость денег.

В такой ситуации важно учитывать возможные риски: например, покупатель может отказаться от совершения сделки в последний момент, а до появления нового могут пройти месяцы. Все это время вам придется вносить платежи вместе с процентами.