Для начала разберемся с терминами. Под понятием «титул собственника» подразумевают право собственности человека на недвижимость. Соответственно, страхуется именно оно. Если что-то произойдет с самой квартирой или домом, страхование титула не покроет ущерб — это стоит учитывать. Если вы хотите защитить саму квартиру от пожара, затопления, ограбления, нужно оформить другой полис.

Страхование титула при покупке недвижимости защищает от риска утраты права собственности. В отличие от страхования имущества, оно спасает не от гипотетических проблем, которые могут возникнуть в будущем, а от тех, которые уже есть, просто еще не «всплыли». Например, это наличие наследников, которые по каким-то причинам не заявили о своих правах на квартиру раньше, родственников продавца, находящихся в тюрьме, несовершеннолетних, для которых квартира является единственным жильем. Или и вовсе одна из предыдущих сделок по продаже этого же объекта окажется мошеннической. Если суд по каким-то причинам признает сделку недействительной, титульное страхование покупки поможет вернуть деньги.

Право собственности регистрируют на основании договора купли-продажи — сотрудник Росреестра не обязан проверять юридическую чистоту сделки. Он лишь уточняет, не наложены ли ограничения на имущества, допустима ли его продажа. Эта проверка поверхностная, и не стоит рассчитывать, что она поможет выявить все потенциальные проблемы.
Нотариальное заверение сделки тоже не даст гарантий, что ее не получится оспорить. Чуть более эффективной будет проверка от профессионального риелтора или юриста. Специалист сможет затребовать все необходимые документы, укажет на возможные подводные камни. А вы сможете принять взвешенное решение о покупке.
Но и это не даст стопроцентной гарантии. Застраховав титул, вы сможете не переживать по этому поводу — ваше право собственности на квартиру или дом будет защищено.

 В отличие от многих стран Европы, в России оформление такой страховки не является обязательным. Однако банки нередко отказывают в ипотеке без страховки титула или предлагают не такие выгодные условия по ипотечному кредиту. Вполне понятно: это дополнительные риски не только для заемщика, но и для самого банка. И одного только обязательного страхования жизни и здоровья здесь недостаточно. Квартира или дом — предмет залога, и признание сделки недействительной или ничтожной повредит и банку.

В случае же, когда квартира покупается без ипотеки, отказаться от страхового полиса точно можно. Но нужно ли? Тарифы на страхование титула не настолько высоки, чтобы рисковать недвижимостью или уплаченными за нее деньгами. И далее мы расскажем, к чему может привести попытка сэкономить на полисе.

Предположим, вы купили квартиру на вторичном рынке. У нее один совершеннолетний собственник, который владеет недвижимостью несколько лет. Он не оформляет банкротство, а в самом жилье никто не прописан. Казалось бы, идеальный вариант для покупки — что может пойти не так? Но проблемы могут появиться даже здесь.

Например, продавец мог получить квартиру в наследство. Один, потому что другие наследники о своих правах не заявили, а сроки давно прошли. Но есть масса причин, чтобы их восстановить. Другой наследник мог находиться за границей, в тюрьме, тяжело болеть или даже просто не знать о смерти прежнего владельца квартиры. В результате он восстановит сроки через суд, примет наследство и будет иметь право на часть купленной вами квартиры.

И другой пример. Продавец — одинокий человек, ни близких, ни дальних родственников у него нет. Но есть бывшая супруга, и она хочет оспорить сделку, потому что квартира была куплена в браке. Есть большая вероятность, что суд встанет на ее сторону. И тогда она будет иметь право на половину добросовестно купленной вами квартиры.

Можно привести много таких примеров. Ситуаций, при которых сделка может быть признана недействительной или ничтожной, огромное количество. И достаточно просто оформить титульное страхование, чтобы защитить свои права.

Конечно, в идеальном мире оформлять такой полис стоит всегда. Даже если вы покупаете квартиру у родственника или друга, которого хорошо знаете. Но всем нам хочется сэкономить и заплатить меньше, особенно когда мы итак оплачиваем стоимость целой квартиры — очень немалую. Однако есть виды сделок, при которых на страхование титула точно следует потратиться. Сделать это стоит, если:

• недвижимость несколько раз за небольшое время продавалась;
• продавец банкрот или у него есть крупные долги;
• квартира перешла продавцу по наследству;
• недвижимость была получена по решению суда;
• продавцу больше 60 лет.

Если у вас есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом. При оформлении ипотеки оформить страховку стоит в любом случае, даже если банк на этом не настаивает. Ведь иначе при признании сделки недействительной можно остаться без квартиры и с крупным долгом.

Титул страхуется при покупке квартиры. При этом в договоре указывается список страховых случаев. От того, насколько их много, зависит, сколько стоит страхование титула. Список можно редактировать, выбирая, какие риски более актуальны в конкретном случае.

Итак, вы оформили титульное страхование, покупая квартиру, и случилась одна из ситуаций, описанных выше. Что произойдет дальше? Если недвижимость куплена не в ипотеку, страховая компания выплатит страховую сумму лично вам. А если оформлен ипотечный кредит, страховщик компенсирует банку остаток долга, а заемщику — деньги, которые он уже выплатил, в пределах страховой суммы.

Этот полис кажется необязательным и даже ненужным только на первый взгляд. Он может защитить от серьезных проблем — гораздо более существенных, чем затопление квартиры соседями или визит воров. Стоит купить его, чтобы сохранить деньги, нервы и время, если ваше право собственности окажется под угрозой. Оформляя ипотеку в Райффайзен Банке, вы можете сразу застраховать титул — в некоторые страховые компании мы готовы отправить документы за вас.